Mehr günstiger Wohnraum für Braunschweig

Braunschweig  Am Dienstag beschließt der Rat die nächsten Schritte. Doch es wird nicht einfach. Ein Interview mit dem Stadtbaurat und der Sozialdezernentin.

Am Alsterplatz in der Weststadt baut die Nibelungen-Wohnbau 183 Mietwohnungen in mehrgeschossigen Häusern, davon 20 Prozent als Sozialwohnungen. Außerdem entstehen 36 Eigentumswohnungen. Die ersten Mieter sollen Ende 2018 einziehen können.

Am Alsterplatz in der Weststadt baut die Nibelungen-Wohnbau 183 Mietwohnungen in mehrgeschossigen Häusern, davon 20 Prozent als Sozialwohnungen. Außerdem entstehen 36 Eigentumswohnungen. Die ersten Mieter sollen Ende 2018 einziehen können.

Foto: Cornelia Steiner

Braunschweig wächst und wächst, der Wohnungsmarkt ist sehr angespannt. Menschen mit wenig Geld haben kaum Chancen, eine Wohnung zu finden. Mit einem Handlungskonzept für bezahlbaren Wohnraum wollen Stadtverwaltung und Politik nun gegensteuern. Es sieht unter anderem eine Quote für Investoren und ein kommunales Förderprogramm vor. Am Dienstag wird der Rat der Stadt darüber abstimmen. Über die großen Herausforderungen sprach Cornelia Steiner mit Stadtbaurat Heinz-Georg Leuer und Sozialdezernentin Andrea Hanke.

Die Lage auf dem Braunschweiger Wohnungsmarkt ist extrem angespannt. Haben Verwaltung und Politik in den letzten Jahren verpasst, rechtzeitig gegenzusteuern?

Heinz-Georg Leuer: Das ist eine Herausforderung, vor der viele Großstädte stehen. Wir hatten über viele Jahre kaum wachsende Strukturen, die Nachfrage war sogar leicht rückläufig. Darauf haben sich auch die Investoren schnell eingestellt. Vor etwa zehn bis zwölf Jahren haben wir wie viele andere Städte darüber nachdenken müssen, ob man zum Beispiel in der Weststadt die Verdichtung reduzieren sollte, indem man den Mietern andere Angebote macht, die Häuser freizieht und dann zurückbaut oder abreißt. Dies ist in Braunschweig zum Glück nicht geschehen und jetzt nicht mehr vorstellbar. Der Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren sehr schnell verändert. Da wir natürlich Vorlaufzeiten brauchen, gibt es einen kleinen Zeitversatz – und das spüren wir jetzt.

Laut einer Analyse der N-Bank hat Braunschweig im Vergleich mit anderen großen Städten in Niedersachsen aber den geringsten Anteil an Sozialwohnungen.

Andrea Hanke: Das hat auch damit zu tun, dass Wohnraum in Braunschweig bisher nicht besonders teuer war. Von daher war es nicht so notwendig, Sozialwohnungen zu schaffen, weil es entsprechenden Wohnraum ausreichend gab. Es gibt in dieser Stadt und der Region aber eine unglaubliche Dynamik und einen sprunghaften Zuwachs an Bevölkerung. So schnell kann gar nicht auf diese Entwicklung reagiert werden.

Heinz-Georg Leuer: Wenn man sich im Mietspiegel die Durchschnittsmieten anschaut, kommt man auf die Idee: Alles ist wunderbar. Wir liegen da bei Mietpreisen deutlich unter sechs Euro. Das unterscheidet sich natürlich sehr stark von dem, was man heute bezahlen muss, wenn man aktuell eine Wohnung sucht, weil die Nachfrage derzeit wesentlich größer ist als das Angebot.

Wir haben teilweise Mietpreissteigerungen von 35 bis 70 Prozent. Das sind nicht zwangsläufig exorbitant hohe Mieten, aber es gibt zum Teil auch Mieten über zehn Euro. Da kommt man schon in Größenordnungen, wo auch der mittlere Verdiener Probleme hat.

Die Einwohnerzahl soll ja noch deutlich steigen, von jetzt rund 250000 auf 270000 im Jahr 2030. Müsste man angesichts dieser Zahlen nicht noch viel mehr machen, um Wohnraum zu schaffen?

Heinz-Georg Leuer: Wir rechnen im Moment mit 265 000 Einwohnern im Jahr 2030. Wir sind jetzt dabei, bis 2020 Planungsrecht für 5000 Wohneinheiten zu schaffen. Vieles hat schon Baureife und wird jetzt auch im Stadtbild sichtbar werden: das Baugebiet Langer Kamp mit 150 Wohneinheiten, das Baugebiet Vor den Hörsten in Waggum mit 100 Wohneinheiten, das Nördliche Ringgebiet mit zunächst 500 Wohneinheiten, der Alsterplatz in der Weststadt mit gut 200 Wohneinheiten. Das Noltemeyer-Gelände an der Hildesheimer Straße kommt, Stöckheim-Süd mit 350 Wohneinheiten, und auch in Lamme geht es weiter.

Für das ehemalige BZ-Gelände und das Gelände der ehemaligen Heinrich-der-Löwe-Kaserne stehen Satzungsbeschlüsse kurz bevor. Das ist schon jetzt eine Größenordnung von insgesamt rund 2700 Wohneinheiten – damit schaffen wir Wohnraum für ungefähr 6000 Menschen.

Und wir haben viele weitere große Projekte im Planverfahren: zum Beispiel die Feldstraße im Westlichen Ringgebiet und das Baugebiet Holzmoor. Wir hoffen, dass die Investoren weiter so interessiert bleiben wie im Moment. Und wir hoffen, dass es angesichts dieser Baumengen auch Baufirmen gibt, die das umsetzen können – und dass bei einem so hohen Bauvolumen die Preise nicht explodieren.

Einige unserer Leser kritisieren, dass unter den genannten Projekten viele Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind, aber kaum günstiger Wohnraum.

Heinz-Georg Leuer: Vor allem im Nördlichen Ringgebiet und am Alsterplatz geht es in erster Linie um Mietwohnungen, wahrscheinlich auch auf dem Noltemeyer-Gelände, und auch in Stöckheim-Süd würden wir das Gros gerne im Mietwohnungsbau sehen. Und überall da, wo Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser entstehen, hoffen wir natürlich, dass Mietwohnungen frei werden.

Wobei auch für die Neubau-Mietwohnungen kaum Mieten unter zehn Euro zu erwarten sind, wenn es keine Sozialwohnungen sind.

Heinz-Georg Leuer: Im Nördlichen Ringgebiet sind die drei Braunschweiger Wohnungsgesellschaften aktiv. Da hoffe ich, dass auch der nichtgeförderte Wohnungsbau bei den Mieten maßvoll bleibt. Aber Sie haben Recht: Bei den Neubauwohnungen werden es keine ganz geringen Mieten sein, wenn sie frei finanziert sind.

Das Land stellt von 2016 bis 2019 insgesamt 800 Millionen Euro zur Verfügung, um den sozialen Wohnungsbau anzukurbeln. Die bisherige Förderung mit zinslosen Darlehen soll künftig um eine Förderung mit Tilgungszuschüssen ergänzt werden. Sind Sie damit zufrieden?

Andrea Hanke: Nein, wir halten das nicht für ausreichend. Die Investoren bekommen Geld anderweitig genauso günstig – und müssen keine Auflagen erfüllen, können aber höhere Mieten beziehungsweise Verkaufserlöse erzielen.

Heinz-Georg Leuer: Die Fördermittel werden nicht in dem Umfang von den Investoren abgerufen, wie wir uns das wünschen. Gut 13 Millionen Euro für 125 Wohnungen sind 2016 nach Braunschweig geflossen. Das ist einigermaßen bescheiden. In der Diskussion ist jetzt eine Veränderung der Landesförderung, die erstmals auch einen Tilgungszuschuss in Höhe von 15 Prozent vorsieht. Allerdings ist es sehr nachteilig, dass dieser Tilgungszuschuss erst nach 20 Jahren gezahlt werden soll.

Auch das ist also kein ausreichender Anreiz. Was wünschen Sie sich?

Heinz-Georg Leuer: Direkte Zuschüsse wären viel attraktiver. Zudem müsste die Förderung früher einsetzen, also zumindest in Teilen zu Beginn der Maßnahme.

Wenn nun aber vom Land keine entsprechenden Anreize kommen, müsste dann die Stadt nicht viel stärker finanziell einsteigen?

Andrea Hanke: Nicht in großem Umfang, denn es ist keine originäre Aufgabe der Stadt, den sozialen Wohnungsbau zu fördern, sondern Aufgabe von Land und Bund.

Für diese Zuständigkeiten interessieren sich aber die Menschen nicht, die dringend günstigen Wohnraum brauchen.

Andrea Hanke: Das ist mir klar. Natürlich muss die Stadt zusehen, dass die Menschen hier gut wohnen können. Aber man kann Land und Bund nicht einfach so aus der Verantwortung herauslassen. Die Stadt kann zu den Fördermaßnahmen des Landes ergänzend fördern. Aber die Stadt sollte kein so umfangreiches eigenes Wohnbauförderprogramm auflegen, dass am Ende das Förderprogramm des Landes ersetzt würde.

Wie könnte ein kommunales Förderprogramm denn aussehen?

Heinz-Georg Leuer: Das steht noch nicht fest, sondern wird in den nächsten Wochen und Monaten erarbeitet, wenn der Rat jetzt das Handlungskonzept beschließt.

Ein Instrument im Handlungskonzept ist die Quote für sozialen Wohnungsbau: Investoren sollen beim Neubau von Geschosswohnungen 20 Prozent als sozialen Wohnraum anbieten, mindestens 10 Prozent. Warum verlangt die Stadt nicht mehr?

Heinz-Georg Leuer: Weil die Baugebiete unterschiedlich sind. Manche sind sehr wirtschaftlich, weil es zum Beispiel keine Altlasten oder größere Kosten für die äußere Erschließung gibt, oder weil wir das Glück haben, dass die Kitaplätze in dem Stadtteil auch für das neue Baugebiet ausreichend sind und dass keine Schulerweiterung nötig ist. Dann kann ein Investor die 20 Prozent gut erreichen – und dann könnte man vielleicht im Einzelfall sogar darüber hinausgehen.

Bei einem Großteil der Maßnahmen fallen aber neben dem sozialen Wohnungsbau noch eine Menge weiterer Kosten an, die wir auf die Investoren umlegen möchten: Kita, Schule, Erschließung, Grünanlagen einschließlich Pflege, Ausgleich und Ersatz. Außerdem schreibt uns das Baugesetzbuch vor, dass unsere Forderungen angemessen sein müssen. Wir dürfen nicht so viel verlangen, dass ein Gebiet sich wirtschaftlich nicht mehr trägt. Außerdem würde das keinen Sinn ergeben, weil dann kein Investor zugreifen würde.

Warum setzt man nicht zumindest bei der städtischen Wohnungsbaugesellschaft, der Nibelungen-Wohnbau, eine höhere Quote an?

Heinz-Georg Leuer: Die Niwo ist zwar hundertprozentige Tochter der Stadt. Aber auch sie muss zusehen, dass die Gebiete zumindest eine schwarze Null erreichen.

Zurzeit gibt es rund 4000 Sozialwohnungen in Braunschweig. Das heißt, die Investoren haben Landesförderung erhalten und sich zu einer Miete von 5,60Euro oder 7Euro verpflichtet. Die Wohnungen sind Mietern mit Wohnberechtigungsschein vorbehalten. Laufzeit: 20 Jahre. Bei etwa einem Drittel der Sozialwohnungen laufen die Belegungs- und Mietpreisbindungen in den nächsten sechs Jahren aus. Warum kauft die Stadt diese nicht einfach komplett wieder an, um den Bestand zu halten?

Andrea Hanke: Weil das nicht so einfach ist. Die Eigentümer und Vermieter müssen dazu auch bereit sein. Viele sagen aber: Das lohnt sich nicht – wir sanieren die Wohnung lieber und vermieten sie dann nicht für 5,60 Euro, sondern für 10 Euro. Außerdem lohnt sich der Ankauf von Belegungsbindungen für die Stadt nur, wenn eine Wohnung frei ist. Ansonsten haben wir ja keine Wohnung zusätzlich gewonnen.

Das Handlungskonzept sieht für den Ankauf von Belegungs- und Mietpreisbindungen durch die Stadt rund 12700 Euro für eine

62-Quadratmeter-Wohnung vor, verteilt auf zehn Jahre. Könnte man nicht einen höheren finanziellen Anreiz schaffen?

Andrea Hanke: Diesen Wert haben wir modellhaft kalkuliert. Dafür haben wir auch Vergleichszahlen aus anderen Städten herangezogen. Wir müssen schauen, ob wir die Vermieter damit erreichen.

Aber die Wohnungswirtschaft signalisiert ja bereits Zurückhaltung.

Andrea Hanke: Ja, leider ist das so. Wenn man es gesamtgesellschaftlich betrachtet, ist das sehr kurz gedacht. Unter den Vermietern sind ja zum Beispiel auch Betriebsinhaber. Sie werden irgendwann das Problem haben, dass viele Menschen nicht mehr in dieser Stadt leben können, die vielleicht ihre Angestellten sind, ihre Handwerker oder die Erzieherinnen ihrer Kinder – weil diese Menschen sich die Mieten hier nicht mehr leisten können. Warum soll ich in Braunschweig arbeiten, wenn ich bis nach Goslar fahren muss, um eine Wohnung zu finden? Das wird ein Problem, das alle treffen wird.

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